365体育手机版,楼市资金紧绷,信托收益走高!如何筛选出靠谱的房地产信托?(转载)

作者:www.swfushi.com 时间:2018-7-3 9:55:47

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  导读  房地产信贷的口子越收越紧,2018年楼市正在面临资金紧绷的挑战。

对于个人投资者而言,想从房地产行业分一杯羹已经越来越难。  一个值得关注的现象是,随着房产税立法的逐步推进,投资炒房的收益空间已经非常有限,而房地产信托产品的收益率却正在走高,目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到%,不少投资者已经转向投资房地产信托。

  问题是,不是所有的房地产信托项目都可以投,收益越大,风险越大。那么,怎样才能筛选出靠谱的房地产信托产品呢?这是本文将回答的问题。  房地产信贷收紧,房企转向信托融资  目前房企的日子不太好过,比如一直比较激进的某房地产上市公司,因为经营性现金流大幅转负以及流动负债暴增被交易所问询。

  为什么房地产公司的资金链突然紧绷了呢?主要有两点原因:  一是银行在系统性收紧对房地产行业的信贷供给。  房地产行业的资金来源无非包括三块:自筹、贷款和其他,其中其他资金主要是购房者支付的定金和预收款以及住房按揭贷款。目前银行在收紧投放给房地产行业的贷款,包括房地产开发贷和住房按揭贷款。截至今年2月,银行房地产开发贷增速为-%,按揭贷款增速为-%,意味着相比2017年,银行投放给房地产行业的贷款总量出现了收缩  二是开发商普遍在回补土地库存。  伴随着行业去库存,开发商一直在土地市场上购入土地来回补自身的土地库存,不然开发商就面临没货可卖的窘境。但是在销售和信贷不给力的环境下,持续拿地会增加开发商的资金压力,一旦回笼资金变慢,所持有的土地就会变成烫手山芋。  这种环境下,开发商普遍需要拓展各种融资渠道。目前可以观察到的主要有两种渠道:  一是加大信托融资力度,截至2017年底,房地产信托项目余额同比增速高达60%  二是加大ABS融资,比如万科、碧桂园等大型房企今年都在发行保理类或者供应链金融类ABS。  值得注意的是,随着银行对房地产信贷的收紧,房地产企业融资难度加大,房地产信托项目的平均收益率呈现水涨船高之势,目前1年期房地产信托项目的平均收益率已经达到%,预计在房地产销售回升之前,房地产信托收益率将维持高位。  如何筛选出靠谱的房地产信托项目?  随着房地产信托产品收益率走高,这类信托产品的参与价值也明显提升。那么,如何才能筛选出靠谱的房地产信托项目呢?在此科普下筛选方法:  首先,关注房企的企业性质和规模。  因为,从偿债能力角度来看,中央国企的偿债能力高于地方国企,地方国企高于民营企业。以A股上市地产公司为例,目前上市房企中大约有11家中央国企、61家地方国企,这类房地产企业的信托项目,发生违约的概率相对低一些。  另外,企业规模越大,偿债能力越强。规模越大,企业融资来源就会更加多样化,企业用于抵押的资产也会更多,另外大企业的楼盘分布在全国各地,受某个区域房地产市场的影响也较小,所以综合来看,违约风险就会相对小一些。大家耳熟能详的恒大、万科、碧桂园的违约风险,显然要比读者当地的区域性房地产公司小很多。目前已经公布2017年年报的A股和H股上市公司中,恒大、万科和碧桂园的资产规模排在前三  其次,关注房企的负债规模。  因为房企的净负债权益比越高,违约风险也越大。净负债权益比,就是企业负债减去现金,然后除以所有者权益得到的比值。一般房企的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等,在房地产大周期下行的过程中,现金为王,负债越大、现金越少的房企,违约风险相对就会更高一些。这部分房企要么打折促销、回笼现金,要么合作开发、降低成本。  最后,关注房企的存货水平。    房企的存货水平越高,违约风险也越高。具体来说,房企的存货主要包括两类:一是公司购买的土地储备(拟开发产品),二是公司没有完工和交付的在建楼盘(在建开发产品)。存货水平的高低一般可以使用库销比来反映,库销比等于存货减去预收款再除以销售收入。之所以用存货减去预收款,是因为预收款反应了房地产公司的预售行为,这部分存货不存在去化的担忧。而计算的库销比指标数值越高,说明房企囤积的土地和待售楼盘越多,这样房企回收现金流的压力就越大,违约风险越高。  历史上,很多地王就是在房地产周期的波峰高价拿地,随后这部分土地去化困难,导致企业破产,本质上就反映了企业存货过高的风险。当然,存货并不是越低越好,房企必须要有一定的存货才能保证企业连续经营。

尤其是限购所带来的调控效果有点类似抗生素,这是短期调控的必用手段之一,但抗生素不可长期使用,否则不但对于肌体不利,也有可能让抗生素失效。此次她携新片《355》第7次来到戛纳红毯,一抹绿色长裙分外扎眼,如今她在戛纳的造型与亮相俨然已经成为中国艺人的代表,今年颇为低调的亮相可能也是由于去年作为评委已大出风头,今年还是以展示造型为主。

365体育手机版  西北大学公共管理学院副教授翟绍果认为,国家中心城市战略地位确立之后,西安发展迎来空前利好机遇。文/宋树东

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